Reformas en Palma: pisos de antes de 1981, casco histórico y tasa más ICIO

Palma o Palma de Mallorca: 434.786 vecinos y muchas ciudades dentro

Reformar en Palma, Palma de Mallorca en castellano, es reformar en el municipio más grande de las Illes Balears: 434.786 habitantes en el padrón de 2025, 34.208 más que en 2015 (un 8,5 % de crecimiento). Tiene 186.482 viviendas, el 28,6 % de las de todo el archipiélago, y es el municipio donde menos pesan las viviendas no principales (vacías, secundarias o de uso turístico, sin desglose): un 15,8 % en el Censo de 2021. Dicho de otra manera, más de ocho de cada diez viviendas de Palma son residencia habitual de quien vive en ellas, y eso cambia el tipo de obra: menos reformas a distancia con el propietario fuera de la isla y más reformas de piso en el que se vive, con vecinos al otro lado de la pared.

El término no es un bloque homogéneo. Más allá de la ciudad, el padrón distingue núcleos como la Platja de Palma, Sant Agustí, es Coll d’en Rabassa, sa Vileta y es Secar de la Real, y el municipio incluye una parte de la Serra de Tramuntana, Paisaje Cultural Patrimonio Mundial (la fuente del Consorci no dice qué parte de Palma entra, así que, si tu casa está hacia la sierra, pregunta en el Ayuntamiento si afecta a tu parcela). Una reforma de cocina en un piso de la ciudad, un baño en un apartamento de la costa de levante y una rehabilitación en una casa del casco antiguo tienen el mismo trámite de base, pero no los mismos plazos, ni el mismo técnico, ni el mismo presupuesto.

La zona climática del Código Técnico es la B3 (el núcleo está a unos 20 m de altitud), la misma para casi toda la isla por debajo de los 250 m. Palma no figura en el listado de municipios con radón del apéndice B del documento HS 6; la norma no le impone la protección específica, pero eso no mide el radón real de cada solar. Si tu obra levanta el suelo de una planta baja, comenta igualmente el terreno con el técnico.

Pisos de antes de 1981: lo que suele aparecer al abrir

Según el Censo de 2021, el 61,2 % de las viviendas de Palma está en edificios anteriores a 1981. Es un dato del parque entero, no de tu calle, pero sirve para decidir qué preguntar. Son edificios levantados antes de que existieran el Código Técnico de la Edificación y las exigencias actuales de aislamiento, y de instalaciones pensadas para otro nivel de consumo. En un piso de esa época lo habitual es revisar tres cosas antes de pedir precios:

• Instalación eléctrica: cuadro, sección de los cables y toma de tierra. Un electricista debe decirte qué se puede aprovechar y qué hay que rehacer. Los precios de referencia y qué exigir en el boletín están en la página de electricistas en Mallorca.
• Fontanería y bajantes: tuberías antiguas y bajantes comunes. Si la bajante es comunitaria, la decisión es de la comunidad de propietarios, no tuya.
• Humedad y cubierta: azoteas, patios de luces y medianeras. Antes de tapar una mancha con pintura, mira cómo se trata la humedad en casas de piedra (sirve también para muros viejos de marès).

Para ordenar el presupuesto, la web tiene los rangos publicados por Cronoshare en Palma, que la tabla de arriba muestra con su fuente y su fecha: hora de albañil entre 17 y 29 €, de electricista entre 24 y 41 € y de fontanero entre 16 y 27 €. Un cambio de bañera por plato de ducha, entre 764 y 1.291 €, y una reforma integral de baño, entre 2.815 y 4.758 €. Para una reforma integral de piso, la misma fuente da entre 24.129 y 40.779 € como importe total, sin que la página indique la superficie a la que se refiere. Habitissimo publica en su tabla para Palma una horquilla parecida (24.670 a 39.420 € para una reforma integral, también sin superficie). Son rangos de partida para comparar los presupuestos que recibas, no precios cerrados. Si piensas en un baño, la página de reformas de baños en Mallorca desglosa qué incluye cada partida.

El IVA va aparte. Una obra de reforma en tu vivienda va al 10 % si cumples las tres condiciones del art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA; si es un piso que alquilas o lo reforma una sociedad, va al 21 %. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, añadiría al 10 % la vivienda alquilada como habitual desde el 1-12-2026 y exigiría pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, pero a 8 de noviembre de 2026 está pendiente de convalidación: no lo des por seguro al firmar un contrato. La guía de IVA e IRPF lo detalla.

El casco antiguo: conjunto histórico desde 1964 y qué pasa por Patrimonio

El casco antiguo de Palma fue declarado conjunto histórico-artístico por el Decreto 1842/1964, de 11 de junio (BOE n.º 158, de 2-7-1964), con tres zonas. Existe además, con declaración aparte, el sector Industria-Fàtima-Borguny-Antich (Real Decreto 3445/1981). La ampliación que se incoó en 1976 nunca llegó a declararse.

Qué cambia para una obra:

1. Si tu edificio es BIC o está catalogado, cualquier obra, interior o exterior, necesita autorización previa de la Comisión Insular del Patrimonio Histórico del Consell de Mallorca (art. 40 de la Ley 12/1998). En un edificio catalogado se salvan solo la conservación y la reparación que no toquen elementos protegidos. Tampoco vale la obra «sin título» de menos de 3.000 € que la LUIB permite en el interior de una vivienda: está excluida en edificios BIC o catalogados.
2. Si no lo es, pero está dentro del conjunto histórico, la autorización la da la Comisión Insular si el conjunto no tiene plan especial aprobado (art. 37.2), o el Ayuntamiento si lo tiene (art. 37.3). No hemos podido comprobar qué plan especial aplica a cada zona del casco antiguo.
3. Antes de encargar, pide al Ayuntamiento el nivel de protección de tu finca. Es la consulta que más tiempo ahorra: una fachada, un portal con escalera de época o una carpintería pueden tener una protección que ni el vendedor ni el administrador conocen.

En un piso interior dentro de una comunidad, la parte que se toca (tabiques, instalaciones, solados) es la que decide si hay algo que pedir. Un cambio de solado puede ser trivial en un edificio sin protección y requerir informe técnico en uno catalogado.

Tasa del 2,61 % más ICIO del 4 %: qué se paga y cuándo

En Palma se pagan dos cosas distintas: la tasa por servicios urbanísticos y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). La ficha de la sede lo dice así: la cuantía a abonar es la que resulta de aplicar al importe de las obras el 2,61 % en concepto de tasa, más el 4 % del ICIO. El 4 % es el máximo que permite la ley (art. 102.3 del Texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales). La base es el presupuesto de ejecución material, sin IVA, tasas, honorarios, beneficio industrial ni seguridad y salud. Y los dos importes se pagan al presentar, porque la sede exige los dos justificantes junto con el formulario.

Hay un descuento: el ICIO resta antes el 50 % de la tasa urbanística pagada. Un ejemplo con una obra con presupuesto de ejecución material de 23.470 €:

El importe es orientativo: depende del presupuesto que valore el Ayuntamiento y no incluye honorarios del técnico.

El Ayuntamiento bonifica el ICIO en estos casos, según la ordenanza publicada en el BOIB n.º 139 de 21-10-2025:

• 95 % en sistemas de energía solar no obligatorios.
• 25 % en obras cuyo objeto exclusivo sea mejorar la eficiencia energética.
• 90 % en la partida de accesibilidad.
• 90 % en puntos de recarga de vehículos eléctricos.
• 50 % en vivienda de protección oficial.
• Entre el 50 % y el 75 % en edificios catalogados A1 y A2 o BIC declarados de especial interés, y 95 % para establecimientos emblemáticos.

Si tu reforma incluye placas solares o un punto de recarga, pide al técnico que separe esa partida en el presupuesto: así se aplica la bonificación a su importe y no a toda la obra.

Comunicación previa, Obras.01 o licencia: qué hace falta en tu obra

La Ley 12/2017 (LUIB) reparte las obras en tres grupos, y Palma aplica además el Reglamento general para Mallorca (BOIB n.º 51, de 22-4-2023):

• Sin título (art. 145.2.a LUIB): obras de escasa entidad en suelo urbano, íntegramente en el interior de una edificación existente, de menos de 3.000 € y sin proyecto ni dirección técnica. Nunca en edificios BIC, catalogados, con elementos protegidos o fuera de ordenación.
• Comunicación previa (art. 148.1): obras de técnica sencilla o que no necesitan proyecto. En Palma se presenta por el trámite Obras.01 - Comunicación previa, que la sede describe como un trámite que «no inicia un procedimiento administrativo». El Reglamento de Mallorca la amplía (art. 269.2), por ejemplo a obras de accesibilidad sin proyecto, y regula su presentación en los arts. 268 a 274. Si la obra toca estructura, diseño exterior, habitabilidad o seguridad, hace falta además el escrito del técnico que la dirige.
• Licencia (art. 146.1): obras con proyecto, demoliciones, cambios de uso y primera ocupación. En Palma es Obras.02 - Licencia urbanística, con 3 meses para resolver y aviso del inicio con 10 días de antelación.

La sede ofrece el trámite telemático y la presentación presencial en las oficinas de atención ciudadana. El documento «Tipos de obras, documentación e inicio» de la propia sede indica qué papeles pide cada obra. No ponemos teléfonos ni direcciones: acude a la sede electrónica del Ayuntamiento.

Dos cosas más antes de empezar:

• Cédula de habitabilidad: caduca a los 10 años. Una reforma que cambie la distribución de más del 60 % de la superficie útil, una ampliación o un cambio de uso piden cédula de primera ocupación (en la práctica, licencia de ocupación). Si la obra no llega a eso, se renueva al caducar. La guía de la cédula lo detalla.
• Costas: si el edificio está en la servidumbre de protección del litoral (pregunta si es el caso en los edificios de núcleos de costa como la Platja de Palma o Sant Agustí), solo se admiten obras de reparación, mejora, consolidación y modernización sin aumentar volumen, altura ni superficie, con declaración responsable ante la comunidad autónoma.

Ayudas, vivienda turística y obras en verano

Ayudas. A 8 de noviembre de 2026 no hay ninguna abierta a solicitudes que hayamos podido comprobar para Palma. La convocatoria de ayudas a la rehabilitación residencial de 2022 cubría seis zonas (Camp Redó, Verge de Lluc, Son Roca - Son Ximelis, Son Gotleu, Soledat Nord y Sud, y Nou Llevant) y está cerrada: el acuerdo de 30-9-2026 solo prorroga la ejecución de las obras hasta el 30-12-2026 y su justificación hasta el 30-3-2027, con 501.152,53 €. Las ayudas Next Generation del Govern dejaron de admitir solicitudes el 30-6-2025. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 está aprobado (RD 326/2026), pero no hemos localizado publicado el convenio con las Illes Balears. Mientras tanto, siguen las deducciones del IRPF: 20 % o 40 % estatal si mejoras la eficiencia energética de tu vivienda habitual, con pagos hasta el 31-12-2026, y una autonómica del 50 % en renovables o ahorro de agua. La página de ayudas lo mantiene al día.

Vivienda turística. Reformar no da derecho a comercializar. Desde el 16-4-2025 no se aceptan nuevas declaraciones de vivienda turística en viviendas en propiedad horizontal en todas las islas, salvo adosadas, pareadas y unifamiliares aisladas que comparten parcela, y salvo el alquiler de la vivienda principal. Palma tiene además una delimitación provisional de zonas aptas aprobada por el Pleno en 2018 (BOIB n.º 93, 28-7-2018), cuyo contenido no hemos podido leer. Si tu plan es poner el piso en alquiler turístico, no encargues la obra pensando en eso sin haberlo comprobado antes en vivienda turística.

Obras en verano. No hemos encontrado ninguna ordenanza o bando de Palma que limite las obras en temporada turística (Calvià y Eivissa sí lo hacen, y están verificados). Eso no garantiza que no haya normas de la comunidad de propietarios, de horarios o de ocupación de vía pública: pregunta al administrador de la finca y al Ayuntamiento antes de fijar fechas, y consulta obras en verano.

Cómo pedir presupuesto en Palma

1. Reúne lo que vas a pedir: planos o fotos, qué tocas (baño, cocina, solado, electricidad), metros y si el edificio es de antes de 1981.
2. Averigua el trámite: comunicación previa por Obras.01 o licencia si hay proyecto. Pregunta al profesional si el presupuesto incluye la tasa, el ICIO y los honorarios del técnico, que a menudo van aparte.
3. Pide al menos tres presupuestos detallados, con materiales, mano de obra y plazos, y compara partida a partida, no el total.
4. Paga por transferencia o tarjeta, nunca en efectivo, para conservar la deducción del IRPF y para cumplir lo que exigirá el IVA al 10 % si el RDL 29/2026 se convalida.

El botón de esta página lleva a un formulario que reparte tu petición entre profesionales que trabajan en la zona. Esta web no hace obras: es una guía con precios de referencia, trámites y fuentes, y el formulario está a cargo de un tercero.