Licencia, comunicación previa e ICIO para reformar en Baleares

Una reforma en las Illes Balears cae en uno de tres regímenes, y el que te toca decide cuánto papel y cuánto tiempo gastas antes de la primera paletada. Los fija la Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB), en la redacción que le dio la Ley 7/2024, y vale igual para Mallorca, Menorca, Eivissa y Formentera. Lo que cambia entre islas son los reglamentos de cada consell y las ordenanzas de cada ayuntamiento.

¿Qué trámite pide mi obra: nada, comunicación previa o licencia?

El régimen «sin título» tiene letra pequeña: no se pueden acumular más obras en el mismo sitio dentro de un año por encima de ese importe, y nunca vale en edificios BIC, catalogados, con elementos protegidos o fuera de ordenación. Los edificios fuera de ordenación por obras sin licencia ya prescritas solo admiten reparaciones de salubridad, seguridad o higiene (art. 129.2.b); los inadecuados al planeamiento (art. 129.1) admiten además reforma, consolidación, rehabilitación y modernización.

Estos ejemplos te orientan, en suelo urbano y en un edificio sin protección. La decisión final la toma el ayuntamiento y, si hay estructura, tu técnico:

Si la comunicación previa afecta a estructura, diseño exterior, habitabilidad o seguridad, la LUIB pide un escrito del técnico que asume la dirección de la obra (art. 153).

Plazos que cuentan de verdad

• Comunicación previa del art. 148.1: se presenta con 1 día de antelación y puedes empezar al día siguiente. Plazo máximo de ejecución, 2 años.
• Comunicación previa ampliada por el consell (art. 148.2): 15 días naturales de antelación.
• Licencia: el ayuntamiento tiene 3 meses para resolver (art. 151.4) y debes comunicar el inicio con 10 días de antelación (art. 151.5). Si el plan general no marca otro plazo, tienes 6 meses para empezar y 3 años para acabar (art. 154).

Hay un recurso de inconstitucionalidad (n.º 1840/2025) contra el art. 151.3 y 4 de la LUIB, así que conviene pedir al ayuntamiento que te confirme por escrito cómo aplica hoy ese plazo.

Mallorca, Eivissa, Menorca y Formentera: no todas las islas tramitan igual

La LUIB permite a los consells pasar a comunicación previa actos que la ley deja en licencia (art. 148.2), nunca en suelo rústico protegido, edificios BIC o catalogados, ni en obras que afecten a cimentación, estructura o volumen.

• Mallorca: el Reglamento general de la LUIB para la isla (BOIB n.º 51, 22-4-2023) lo hace en su art. 269.2. Entre otras, pasan a comunicación previa las obras de accesibilidad de viviendas y edificios privados que no necesiten proyecto. La antelación, de 1 día o de 15 días naturales, está en el art. 271.3. Ese reglamento sustituyó al de 2015, el que citan todavía algunas ordenanzas fiscales con el art. 389.
• Eivissa: el Reglamento insular de 2022 (BOIB n.º 85, 30-6-2022, art. 5.1.2) permite comunicación previa para reformar, rehabilitar o consolidar edificios posteriores a 1956 si no tocan cimentación ni estructura, no cambian la composición exterior ni las instalaciones comunes y no alteran el número de viviendas o locales.
• Menorca y Formentera: no hemos localizado ningún reglamento que amplíe la comunicación previa. Eso no garantiza que no exista, así que pregunta en tu ayuntamiento.

En Formentera el Consell Insular hace de ayuntamiento (art. 129 de la Ley 4/2022): la licencia, la comunicación previa y el ICIO se presentan ante la misma administración.

Patrimonio, conjuntos históricos, rústico y costas

Si tu casa es un bien de interés cultural (BIC) o está catalogada, cualquier obra, también la interior, necesita autorización previa de la Comisión Insular del Patrimonio Histórico del consell (art. 40 de la Ley 12/1998). En un catalogado se salvan la conservación y la reparación que no toquen elementos protegidos. En un conjunto histórico sin plan especial aprobado también autoriza la Comisión; con plan especial, el ayuntamiento (art. 37).

Constan como conjuntos históricos el casco antiguo de Palma, Dalt Vila en Eivissa, Ciutadella, Alcúdia, Binissalem, Estellencs, Sineu, Deià y Biniaraix en Sóller. Son parciales la Cartuja de Valldemossa y el puerto de Maó con es Castell. En otros cascos, pregunta al ayuntamiento si tu edificio está catalogado: no lo damos por sí ni por no.

La finca en suelo rústico y la vivienda junto al mar tienen reglas propias, resumidas en suelo rústico y fincas. Y si la reforma cambia la distribución de más del 60 % de la superficie útil, mira la cédula de habitabilidad.

¿Cuánto cuesta el trámite? ICIO y tasa, con dos ejemplos

El ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % del coste de ejecución material (art. 102.3 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Aparte, muchos cobran una tasa urbanística por tramitar la licencia o la comunicación previa. El IVA de la factura es otro asunto: está en IVA e IRPF de la reforma.

Palma: tasa del 2,61 % más ICIO del 4 %

La sede de Palma, en el trámite «Obras.01 - Comunicación previa», lo explica así: tasa del 2,61 % más ICIO del 4 %, y ambos se pagan al presentar. Además, el ICIO descuenta la mitad de la tasa. Con una reforma de 26.390 € de coste de ejecución material:

• Tasa: 26.390 × 2,61 % = 688,78 €.
• ICIO: 26.390 × 4 % = 1.055,60 €, menos la mitad de la tasa (344,39 €) = 711,21 €.
• Total: 1.399,99 €.

Manacor: ICIO del 2 % y tasa del 0,98 %

Con una obra de 17.640 €:

• ICIO: 17.640 × 2 % = 352,80 €.
• Tasa: 17.640 × 0,98 % = 172,87 €.
• Total: 525,67 €.

En Manacor, la obra que sea íntegramente interior, de menos de 3.000 € y sin otras obras en el año que sumen más de esa cifra no necesita trámite. En su sede el procedimiento se llama «Comunicaciones previas d’obra», y la propia ficha avisa de que unas obras empiezan al presentarlas y otras esperan 15 días.

Más abajo, la tabla con el tipo del ICIO y la tasa de 18 ayuntamientos te deja comparar. Tres datos que no salen de ahí: en Calvià la obra interior de ornato, conservación y reparación en viviendas no paga tasa; en Llucmajor la tasa del 1,35 % se aplica a obras que tocan estructura o aspecto exterior y no está claro qué pasa con la interior; y en Santa Eulària des Riu la tasa del 0,25 % solo alcanza las obras con licencia. En Marratxí, Sóller, Eivissa, Sant Antoni de Portmany y Maó no hemos podido verificar la tasa. Las bonificaciones (solares, accesibilidad, renovables) están resumidas en ayudas para reformar.

Dónde se presenta en Palma, Manacor y Eivissa

• Palma: sede electrónica, sección Urbanismo, «Obras.01 - Comunicación previa» (la licencia, «Obras.02 - Licencia urbanística»). Se presenta por vía telemática o en las oficinas de atención ciudadana, con los justificantes de tasa e ICIO.
• Manacor: sede electrónica, servicio de Urbanisme, «Comunicaciones previas d’obra» (y «Com. prèvies plaques solars»).
• Eivissa: sede electrónica, «Urbanisme - Comunicació prèvia d’obres i instal·lacions (adaptat al Reglament insular d’Eivissa)». Pide fotos, plano de situación, croquis acotado, presupuesto desglosado con materiales y mano de obra, justificante de la autoliquidación de tasa e ICIO y, si la reforma afecta a la estructura, proyecto técnico.

En el resto de ayuntamientos no hemos podido verificar el nombre del trámite en la sede: búscalo por «comunicación previa de obras» o llama a urbanismo.

Pide al profesional que te dé el presupuesto desglosado y que confirme qué trámite presenta él. Los presupuestos los puedes comparar con la tabla de precios de reformas.