Si compras, vendes, alquilas o reformas una vivienda en las Illes Balears, antes o después aparece la cédula de habitabilidad. No se confunde con el certificado energético ni con la licencia de obra: es el documento que dice que la casa es apta para vivir en ella. Las reglas vienen del Decreto 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007, y del art. 158 de la Ley 12/2017 de urbanismo (LUIB). No hemos revisado modificaciones del decreto posteriores a 2007, salvo las de Eivissa.
¿Para qué sirve y quién la expide?
El art. 7.1 del Decreto 145/1997, en la redacción de 2007, la define como documento «a expedir por el Consejo Insular» que reconoce que una vivienda es apta para ser habitada, y dice que es obligatorio para su utilización. La expide el consell de cada isla: Consell de Mallorca, Consell de Menorca y Consell d’Eivissa. En Formentera, el Consell Insular hace a la vez de ayuntamiento (art. 129 de la Ley 4/2022 de consejos insulares), así que licencia, comunicación previa, ICIO y cédula pasan por la misma administración.
Sirve para dos cosas muy concretas:
- Ocupar la vivienda. La LUIB (art. 158.2) pide para ocupar un edificio la cédula en vigor, la licencia de ocupación o de primera utilización, o el certificado de no necesidad.
- Contratar los suministros definitivos. El art. 7.4 del decreto dice que no se pueden contratar agua, alcantarillado, electricidad, gas ni teléfono si la vivienda no tiene cédula en vigor o documento equivalente. El art. 158.4 de la LUIB obliga a las empresas suministradoras a exigirla para contratar definitivamente electricidad, agua, gas y telecomunicaciones.
Para alquilar: el art. 7.1 ya no habla de alquiler desde 2007, pero exige la cédula para la «utilización». No hemos encontrado una norma expresa que la pida para el alquiler de larga duración. Para la vivienda turística sí es un requisito expreso: el art. 50.2 de la Ley 8/2012 solo permite comercializar viviendas con la cédula en vigor, un título análogo o la licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
Diez años de validez: primera ocupación frente a renovación
Según el art. 13 del decreto, la cédula caduca a los diez años de su expedición. Hay dos tipos de trámite, que aparecen en el art. 8:
| Tipo | Cuándo se pide |
|---|---|
| Primera ocupación | Obras de nueva planta, ampliación, otras obras que afecten a la distribución en un 60 % de la superficie útil, o cambio de uso (art. 8.a) |
| Renovación | Cuando caduca la cédula anterior y no ha habido ninguna de las obras anteriores (art. 8.b) |
En la práctica, la de primera ocupación se sustituye por la licencia de ocupación o de primera utilización que prevé el art. 158 de la LUIB. Esa licencia pasa por el ayuntamiento (excepto en Formentera, donde es el Consell), mientras que la cédula de renovación la da el consell.
¿Mi reforma me obliga a pedirla de nuevo?
Mira la obra con tres preguntas:
- ¿Redistribuyo más del 60 % de la superficie útil? Derribar tabiques, mover cocina y baños y cambiar la distribución de casi toda la casa puede alcanzarlo. Es un umbral de superficie útil (la que se puede pisar, sin muros), no de presupuesto.
- ¿Amplío la vivienda? Sumar una habitación o una planta es ampliación; si lo tuyo es dudoso (cerrar una terraza, por ejemplo), pregunta al consell.
- ¿Cambio el uso? Convertir un local en vivienda, por ejemplo.
Si respondes que sí a cualquiera, el decreto pide cédula de primera ocupación, que en la práctica es la licencia de ocupación. Si respondes que no a las tres (pintar, cambiar suelos, reformar un baño o una cocina sin mover la distribución), la obra no obliga a pedirla: al caducar, se renueva. El resto del trámite de obra está en licencias y comunicación previa.
Un matiz que conviene preguntar al técnico: el decreto habla de obras «que afecten a la distribución en un 60 %», sin decir cómo se mide en un caso dudoso. Pide al arquitecto que lo ponga por escrito con las superficies del proyecto.
Eivissa tiene su propia regla
El Reglamento insular de Ibiza de 2022 (art. 3.1) sustituye la cédula de primera ocupación por la licencia municipal de ocupación o primera utilización y la limita a nueva construcción, ampliación, cambio de uso o aumento de plazas. No menciona el 60 % de distribución. Es decir: en Eivissa, redistribuir mucho no basta para exigir una cédula de primera ocupación, según el texto. El art. 3.8 da un mes para otorgar la cédula, con silencio positivo. Para Mallorca, Menorca y Formentera, no hemos encontrado un reglamento que cambie la regla del decreto.
Cédula de carencia: casas reformadas sin licencia
La disposición adicional 19.ª de la LUIB crea un régimen especial para viviendas en suelo urbano que están fuera de ordenación por haberse reformado, sin licencia, en un 60 % de su superficie. La disposición habla de una cédula de carencia o renovación para ellas. No hemos leído los requisitos al detalle, así que no podemos decirte quién cumple. Si tu vivienda está en ese caso, pide el análisis a un técnico o al ayuntamiento antes de contratar nada.
Esto no es lo mismo que la regularización en suelo rústico, que va por otro camino y tiene su propia guía: suelo rústico y fincas. Allí, la licencia de legalización extraordinaria basta para contratar los suministros y, a los diez años, se puede pedir la cédula de renovación.
Lo que no sabemos
- No hemos encontrado una tasa de la cédula ni un plazo general de resolución fuera del de Eivissa. Pregunta al consell de tu isla.
- No hemos encontrado una norma expresa que exija la cédula para el alquiler de larga duración.
- No hemos revisado modificaciones del Decreto 145/1997 posteriores a 2007 fuera de Eivissa.
Antes de empezar la obra
- Mira la fecha de tu cédula actual: si caduca pronto, prevé renovarla.
- Calcula qué porcentaje de la superficie útil tocas y pide al técnico que lo anote en el proyecto.
- Si vas a ampliar o cambiar de uso, cuenta con la licencia de ocupación al final de la obra.
- Si piensas en alquiler turístico, lee vivienda turística: la cédula o la licencia con plazas es requisito.
- Si pagas la obra, repasa IVA e IRPF de la reforma antes de firmar.