Una reforma y una licencia turística son dos cosas distintas. Puedes dejar un piso impecable y no poder comercializarlo, o tener una vivienda ya habilitada y perder condiciones por una obra mal planteada. La norma que manda es el art. 50 de la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, reformado varias veces desde 2022. Esta guía no asesora sobre si tu vivienda puede declararse: eso lo confirma el consell insular o un abogado turístico. Dice qué mirar antes de invertir en la obra.
Lo primero: una reforma no da derecho a comercializar
Ninguna licencia de obra, ni la comunicación previa ni la licencia, autoriza la actividad turística. La comercialización se declara aparte, mediante una declaración responsable de inicio de actividad, y solo si la vivienda y el edificio cumplen lo que exige la ley. Si compras un piso pensando en reformarlo y alquilarlo por días, mira primero si puede declararse; la reforma viene después.
Qué pide el art. 50 de la Ley 8/2012
| Requisito | Artículo | Qué implica para la obra |
|---|---|---|
| Cédula de habitabilidad en vigor, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas | 50.2 | Una reforma que obligue a pedir cédula nueva debe cerrarse con ella |
| Certificado de eficiencia energética mínimo F (edificios hasta el 31-12-2007) o D (desde el 1-1-2008), salvo que lo impida la normativa de patrimonio | 50.5 | Si tu calificación queda por debajo del mínimo, la obra tendrá que mejorarla |
| Contadores individuales de agua y de otros suministros | 50.6 | Puede exigir obra en las instalaciones comunes |
| En propiedad horizontal, acuerdo de la comunidad si los estatutos no lo permiten expresamente | 50.7 | La obra no sustituye el acuerdo |
| No en vivienda protegida ni de precio tasado | 50.8 | |
| Antigüedad mínima de 5 años de uso residencial | 50.17 | |
| No se permiten nuevas en suelo rústico protegido | 50.18 | Mira suelo rústico y fincas |
Las nuevas declaraciones solo se admiten en zonas declaradas aptas (art. 50.3). En plurifamiliares y propiedad horizontal, la habilitación dura 5 años, prorrogables. En Palma, el Pleno aprobó el 26-7-2018 una delimitación provisional de zonas aptas (BOIB n.º 93, 28-7-2018); no hemos leído su contenido.
Una nota sobre la cédula: la ley la pide como requisito expreso para la vivienda turística, y su caducidad y renovación tienen reglas propias que explicamos en cédula de habitabilidad.
Propiedad horizontal: no se admiten nuevas declaraciones
La prohibición más importante del momento está en la disposición adicional 2.ª del Decreto-ley 4/2025, en la redacción de la Ley 4/2026. Desde el 16-4-2025, en todo el ámbito de las Illes Balears, no se permite presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad relativas a viviendas en régimen de propiedad horizontal. Lo dice así el texto: «excepto las tipologías de viviendas adosadas, de viviendas emparejadas y de viviendas unifamiliares aisladas cuando estas últimas compartan parcela con otras edificaciones». La Ley 4/2026 añade las unifamiliares aisladas que comparten parcela desde el 14-6-2026. Quedan además excluidas las viviendas que puedan comercializarse turísticamente en la modalidad de alquiler de vivienda principal.
Traducido a obra:
- Un piso en un edificio en propiedad horizontal: reformarlo no sirve para declararlo de nuevo. Si ya estaba habilitado, tiene que seguir cumpliendo el art. 50; qué pasa con cada habilitación existente no lo hemos podido confirmar.
- Una casa adosada o pareada: no entra en la prohibición.
- Una unifamiliar aislada: entra en la prohibición si está en propiedad horizontal, salvo que comparta parcela con otras edificaciones.
- Alquiler de tu vivienda principal: es otra modalidad y queda fuera de la prohibición.
Si dudas de en qué grupo cae tu vivienda, pregunta al consell antes de invertir.
Plazas suspendidas: Mallorca, Eivissa, Formentera y Menorca
La Ley 3/2022 congela el crecimiento de plazas hasta que cada consell evalúe la capacidad de carga de su isla:
| Isla | Qué está suspendido | Norma |
|---|---|---|
| Mallorca, Eivissa y Formentera | La adquisición de plazas al organismo gestor y el intercambio entre particulares para viviendas turísticas, salvo los supuestos tasados | DA 1.ª, en la redacción del Decreto-ley 4/2025 |
| Menorca | El inicio de nuevas actividades turísticas, viviendas incluidas | DA 2.ª |
El Decreto-ley 4/2025 (DT 2.ª) crea bolsas temporales de plazas con las bajas que se produzcan. No hemos leído su funcionamiento al detalle. Dicho de otra forma: aunque tengas una vivienda que cumple el art. 50, conseguir las plazas puede ser el obstáculo. Averigua esto antes de gastar en la obra.
Qué IVA lleva la obra de una vivienda turística
El tipo del 10 % para obras de renovación y reparación pide que quien paga sea una persona física que no actúa como empresario ni profesional y que use la vivienda para uso particular (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992). Quien alquila un bien para obtener ingresos continuados es empresario (art. 5.Uno.c), así que, leyendo el texto, la obra en una vivienda que se alquila, también la turística, va al 21 % (art. 90.Uno). Es nuestra lectura de la ley, no un criterio de la Dirección General de Tributos: su buscador no respondía el 8-11-2026 y no hemos podido contrastarlo.
Sobre el cambio del RDL 29/2026: desde el 1-12-2026 llevaría al 10 % la obra en la vivienda alquilada como vivienda habitual, pero a 8-11-2026 el decreto estaba en vigor y pendiente de convalidación, y no cubre la vivienda turística. El mismo decreto lleva al 10 % el IVA del alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches, pero eso es el IVA del alquiler, no el de la obra. Detalles, ejemplos y deducciones del IRPF en IVA e IRPF de la reforma.
Si la vivienda está en rústico
La licencia de legalización extraordinaria (DA 7.ª de la Ley 7/2024, apartado 8) lleva la prohibición de destinar la vivienda a estancias turísticas, que se inscribe en el Registro. Y la Ley 8/2012 no admite nuevas viviendas turísticas en suelo rústico protegido. La vía rústica no es la vía para una vivienda turística; todo está en suelo rústico y fincas.
Antes de reformar para alquilar por días
- Averigua si la vivienda puede declararse: tipología, propiedad horizontal, zona apta y plazas disponibles.
- Pide el estado actual de la cédula y del certificado energético y planifica la obra para cumplir lo que falte.
- Revisa los estatutos y habla con la comunidad si estás en un edificio con otros vecinos.
- Cuenta el IVA de la obra al 21 % en tus números.
- Pregunta por las licencias: licencias y comunicación previa explica cuándo hace falta cada una, y precios de reformas sirve de referencia para comparar presupuestos.