En las Illes Balears se aplica el IVA estatal. No existe IGIC ni un régimen especial de IVA para las islas, así que una factura de reforma en Palma, Maó o Eivissa sigue las mismas reglas que en Madrid. Lo que cambia de una casa a otra no es el territorio, sino quién paga, para qué se usa la vivienda y quién pone los materiales.
¿10 % o 21 %? Las tres condiciones y la tabla
El tipo reducido de las obras de renovación y reparación está en el art. 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 y pide tres cosas a la vez:
- Quién paga: una persona física que no actúa como empresario ni profesional y usa la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios.
- Antigüedad: la construcción o la rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar las obras.
- Materiales: quien hace la obra no aporta materiales o, si los aporta, su coste no pasa del 40 % de la base imponible.
Si falla cualquiera de las tres, la obra va al tipo general del 21 %.
| Tu situación | Tipo |
|---|---|
| Particular, vivienda propia de uso particular, terminada hace dos años o más, materiales del contratista hasta el 40 % | 10 % |
| Comunidad de propietarios, con las condiciones de antigüedad y materiales | 10 % |
| Vivienda terminada hace menos de dos años | 21 % |
| El contratista aporta materiales por más del 40 % de la base | 21 % |
| Vivienda que se alquila, también la de uso turístico | 21 % con la ley vigente a 8-11-2026 |
| Vivienda que es de una sociedad | 21 % |
| Rehabilitación contratada por un promotor (apartado de más abajo) | 10 % |
El límite del 40 % de materiales, con números
El 40 % se mide sobre la base imponible de toda la operación, que incluye materiales y mano de obra, antes de IVA. Un ejemplo propio con un presupuesto de reforma de cocina de 9.200 € de base:
- Tope del 40 %: 3.680 €.
- El contratista aporta materiales por 3.450 € (37,5 %): se aplica el 10 %. IVA: 920 € y total de 10.120 €.
- El contratista aporta materiales por 3.900 € (42,4 %): se aplica el 21 % a toda la base. IVA: 1.932 € y total de 11.132 €.
Con la misma obra, 450 € más de material hacen subir el IVA en 1.012 €. Por eso conviene que el presupuesto separe materiales y mano de obra, y que decidas antes de empezar quién compra qué. Según el texto de la ley, solo cuentan los materiales que aporta quien ejecuta la obra: si compras tú el mueble, la grifería o el pavimento directamente a la tienda, no suman a ese 40 %. No hemos contrastado con criterios de la Dirección General de Tributos cómo se trata el caso de facturas separadas de materiales y mano de obra, así que consulta con tu asesor si vas a hacerlo.
La condición de los dos años también se mira antes de empezar: cuenta la fecha en que concluyó la construcción o la rehabilitación de la vivienda, no la de la última reforma que le hicieron.
Piso alquilado, vivienda turística y sociedad
La primera condición exige un destinatario que use la vivienda para uso particular y no sea empresario. Según el art. 5.Uno.c de la Ley 37/1992, quien alquila un bien para obtener ingresos continuados es empresario, y según el art. 5.Uno.b las sociedades mercantiles lo son salvo prueba en contrario. De ahí sale, leyendo el texto, que una obra en un piso alquilado (con contrato de larga duración o turístico) o en una vivienda propiedad de una sociedad no cumple esa condición y lleva el 21 %. No hemos leído consultas de la Dirección General de Tributos sobre casos concretos: si tu situación es mixta (vives en parte de la casa y alquilas otra), pregunta a un asesor antes de firmar.
Esto afecta de lleno a las islas, donde el alquiler turístico y las viviendas de uso vacacional son parte del paisaje. Alquilar por semanas no cambia el IVA de la obra: sigue siendo el 21 %.
Si alquilas, hay deducciones autonómicas distintas, no ligadas al IVA. El Decreto Legislativo 1/2014 permite al arrendador deducir el 50 % de gastos de conservación y reparación, con un máximo de 1.500 €, en una vivienda que no se alquilaba en los dos ejercicios anteriores, y el 50 % del rendimiento neto, con máximo de 800 € por vivienda, si renueva sin subir la renta por encima del índice de referencia (art. 4 quater). Ambas, una sola vez y con límites de renta y de contrato en el artículo.
Lo que cambia el 1-12-2026, y por qué todavía no es seguro
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE n.º 249, de 7-10-2026), reescribe en su art. 7.Tres el apartado 10.º del art. 91.Uno.2, con efectos desde el 1-12-2026:
- Se añade al 10 % la vivienda alquilada como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador.
- El tipo reducido queda condicionado a que la obra se haya pagado con tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
- Los requisitos de los dos años y del 40 % de materiales no cambian.
A 8-11-2026 el decreto estaba en vigor desde el 8-10-2026, pero el BOE no recogía ni su convalidación ni su derogación. Hay un precedente: el RDL 26/2026, de 29 de septiembre, traía el mismo cambio y fue derogado por el Congreso en la Resolución de 2-10-2026. Si el Congreso deroga también el RDL 29/2026 antes del 1-12-2026, el cambio no llegará a aplicarse. La votación prevista para el 12-11-2026 solo la hemos visto en prensa, no en el BOE. Qué ocurre con una obra empezada antes del 1-12-2026 y pagada después tampoco lo hemos podido confirmar.
Para el alquiler turístico, ese mismo decreto lleva al 10 % el IVA de los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches (salvo la vivienda habitual del arrendador), pero no toca el IVA de la obra: la vivienda turística sigue fuera del 10 % de reforma.
Si tu obra depende de esto, mira el BOE antes de firmar y paga siempre por un medio que deje rastro.
Rehabilitación: cuando el 10 % no mira quién paga
Hay otro 10 % más ancho. El art. 91.Uno.3.1.º aplica el 10 % a las obras que sean consecuencia de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista para construir o rehabilitar edificaciones destinadas principalmente a vivienda. Aquí no se exige que el destinatario sea un particular ni se aplica el límite de materiales.
Para que una obra cuente como rehabilitación (art. 20.Uno.22.º.B), más del 50 % del coste total del proyecto tiene que ir a consolidación o tratamiento de estructura, fachadas o cubiertas (o a obras análogas y conexas), y el coste total debe superar el 25 % del precio de adquisición, si compraste en los dos años anteriores, o del valor de mercado de la edificación, sin el suelo. Son análogas, entre otras, el refuerzo de cimentación, pilares o forjados, la reconstrucción de fachadas y patios y la instalación de ascensores. La albañilería, la fontanería, la carpintería, las instalaciones y la rehabilitación energética cuentan como conexas, siempre que cuesten menos que las estructurales.
En una casa de marès o una finca con cubierta de teja árabe y muros que reforzar, esa regla puede encajar. Un baño nuevo en un piso, no. No hemos contrastado con criterio de la Dirección General de Tributos en qué casos un propietario particular que contrata la obra cuenta como promotor: no des por hecho este 10 % sin una confirmación de tu asesor o de la propia Agencia Tributaria.
IRPF estatal: 20 %, 40 % o 60 % si la obra ahorra energía
La disposición adicional 50.ª de la Ley 35/2006 del IRPF da deducción por obras que mejoran la eficiencia energética. Los plazos actuales vienen del RDL 7/2026, de 20 de marzo, y son cortos.
| Apartado | Deducción | Base máxima | Qué hay que conseguir | Pagos hasta |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 20 % | 5.000 € al año | Reducir un 7 % la suma de demandas de calefacción y refrigeración de la vivienda | 31-12-2026 |
| 2 | 40 % | 7.500 € al año | Reducir un 30 % el consumo de energía primaria no renovable, o llegar a la letra A o B | 31-12-2026 |
| 3 | 60 % | 5.000 € al año, con 15.000 € acumulados | Obra en un edificio residencial que reduzca un 30 % ese consumo o lo lleve a la letra A o B | 31-12-2027 |
Los apartados 1 y 2 valen para la vivienda habitual o alquilada, y exigen certificado de eficiencia energética posterior a la obra emitido antes del 1-1-2027; el apartado 3, antes del 1-1-2028. El máximo teórico es de 1.000 € (20 % de 5.000 €) en el primer apartado, de 3.000 € (40 % de 7.500 €) en el segundo y de 9.000 € (60 % de 15.000 €) en el tercero.
Condiciones comunes: no cuentan las obras en partes afectas a una actividad, garajes, trasteros, jardines o piscinas; una misma obra no da derecho a los apartados 1 y 2 a la vez; se descuentan las subvenciones recibidas; no cuentan los equipos que usen combustibles fósiles; y solo valen los pagos con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. La ley dice que en ningún caso darán derecho a deducción las cantidades satisfechas con dinero de curso legal.
Por el calendario, quien quiera cobrar los apartados 1 o 2 tiene que haber pagado antes del 31-12-2026 y tener el certificado final antes del 1-1-2027: una obra que se alargue hasta enero ya no entra. Aclaración: no hemos podido confirmar el reparto de la deducción del apartado 3 entre propietarios de un mismo edificio.
IRPF del Govern: solo renovables y agua, no la reforma general
La única deducción autonómica por inversión en la propia vivienda es la del art. 3 del Decreto Legislativo 1/2014. Da el 50 % de lo invertido en la vivienda habitual, dentro de Baleares, en:
- Energías renovables: fotovoltaica de autoconsumo, solar térmica, biomasa o geotermia.
- Ahorro de agua: saneamiento separativo y reutilización de aguas grises y pluviales.
Condiciones: base máxima de 10.000 € por periodo (deducción máxima de 5.000 €), mejora de al menos una letra de calificación energética con certificados registrados antes y después, y base imponible de hasta 33.000 € en tributación individual o 52.800 € en conjunta. Si la vivienda es del arrendador, el contrato debe durar al menos un año, con la fianza depositada en el IBAVI, la renta declarada y sin repercutir el coste al inquilino.
Dejamos claro lo que no existe: ni una deducción autonómica por reforma general, ni una por obras de accesibilidad. Revisados los artículos 3 a 7 ter del decreto, ninguno las recoge. Para otras ayudas (subvenciones, programas del IBAVI o de los ayuntamientos) mira ayudas para reformar, y para los costes que no son impuestos estatales, licencias y comunicación previa explica el ICIO y las tasas de cada ayuntamiento. Para comparar presupuestos, precios de reformas.